資産管理会社の活用（基礎編その２）

～個人から法人へ～

相続・事業承継Vol.42

こんにちは。SUパートナーズ税理士法人の宮崎です。

前回のSUレター（相続事業承継Vol.4１）で紹介した資産管理会社の活用法の続きです。前回は、基礎編として、資産管理会社を設立するメリットとデメリット、気をつけるべきポイントを紹介しました。

今回は、引き続き基礎編として不動産管理会社の３方式を紹介します。

 

個人オーナーの所得を不動産管理会社に移転させるための方法としては、大きく分けて下記の3つの類型に分類されます。

①管理料徴収方式

②転貸方式

③不動産所有方式

 

①管理料徴収方式

不動産の所有者はあくまでも個人オーナーであり、不動産管理会社は個人所有物　　件の管理を行います。そのため、会社が得るのは「管理料収入」のみとなります。

 

②転貸方式

　サブリース方式ともよばれる方法で、個人オーナーが所有物件を不動産管理会社に一括で貸し付けます。会社は個人オーナーに借上げ家賃を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し、「家賃収入」を得ます。

　会社が空室等の経営上のリスクを負うことになりますので、満室時の実質管理料（賃借人からの家賃収入 － 個人オーナーへの支払家賃）は管理料徴収方式の場合よりも高く設定されるのが一般的です。しかし、空室が増加すると会社は赤字になる可能性があります。

 

③不動産所有方式

不動産管理会社が物件を取得し、管理運営を行います。

会社が建物そのものを所有しますので、家賃収入は１００％会社に入ります。

個人の家賃収入がすべて会社に置き換えられ、個人としての地代収入が残るだけですので、収入の分散効果は不動産所有方式が最も大きいといえます。

それぞれの方式にメリットとデメリットがありますので、下記にまとめました。

３つの方式の中でどの方式を採用するべきか、お客様の意向・所有する不動産の属性等によって向き不向きがありますので、入念なシミュレーションが重要になってきます。