修繕費と資本的支出の違いとは？

その他トピックスVol.4

～リフォーム費用はすべて費用となるか～

 

こんにちは、SUパートナーズ税理士法人の木下です。

 

　ここ数年、相続税の節税目的でアパートを購入する方が増えているようですね。

特に、最近の超低金利の住宅ローンもあって、購入を検討されている方も

多いのではないでしょうか？

 

今週はそんな不動産税務がテーマのSUレターとなります。

 

アパート経営では様々な経費がかかりますが、その中で特に大きなものが

リフォームなどの修繕費用です。

この修繕費用は、「修繕費」としてすべて費用に計上できるでしょうか？

その修繕の内容によっては、固定資産に計上する必要があるかもしれません。

 

修繕費と資本的支出

その修理や改良、改造等（以下、「修理等」という）がアパートの通常の維持管理のためや原状回復のために行われる場合は、「修繕費」としてその修理等の金額を費用に計上できます。

その修理等によってそのアパートの価値や耐久性が増す場合には、「資本的支出」として、その修理等の金額を固定資産に計上しなければなりません。

（元のアパートと同じように減価償却が必要となります。）

 

例えば、壁紙の張替や破損ガラスの取替えなどは基本的に修繕費となります。

避難階段の取付けなど物理的に付加したものや用途変更による模様替え等改装費用は資本的支出となります。

ただし、資本的支出でも、その修理等にかかる費用が20万円未満の場合や、その修理等がおおむね3年以内の期間を周期として行われる場合は、費用として計上することもできます。

 

形式的に判断

例のように、資本的支出なのかどうか分かりやすいものはいいですが、

実際には、修繕費なのか資本的支出なのか判断に迷うものが多いかと思います。

そういった修繕費か資本的支出なのか明らかでないものについては

その一の修理等の金額が60万円未満の場合やその修理等をした資産の前期末取得価額の約１０％相当額以下の場合には全額を修繕費として処理することができます。

 

また、その一の修理等の金額のうち３０％相当額とその修理等をした資産の前期末取得価額の１０％相当額のいずれか少ない金額を修繕費とすることもできます。

その場合には、残りの金額が資本的支出となります。

 

具体的な金額で確認しましょう

アパートのリフォームを行い、その修繕等の金額が３００万円（壁紙の張替費用　　　　　　　　　　　４０万円が含まれている。）アパートの前期末における取得価額が1,000万円の場合です。

まず、３００万円のうち壁紙の張替費用40万円については、修繕費に該当するため費用となります。残りの２６０万円については、修繕費に該当するか資本的支出に該当するか実態を見て判断を行います。

明らかでない場合には、２６０万円は、６０万円を超えており、かつ、アパートの取得価額1,000万円の１０％相当額１００万円を超えておりますので、全額を修繕費にすることはできません。

次に、修繕費２６０万円の３０％相当額７８万円と１００万円を比べると、７８万円が少ないです。

したがって、７８万円を修繕費として計上し、残額の１８２万円が資本的支出として計上することができます。