空き家に係る譲渡の特別控除

その他Vol.5

～必要書類の準備はお早めに～

 

こんにちは、SUパートナーズ税理士法人の木下です。

 

全国の空き家の数は平成２５年時点で８２０万戸存在するようです。

実家を相続したのはいいが、現状空き家となってしまっている方も多いのでは

ないでしょうか？

 

今週はそんな空き家に関する譲渡所得税がテーマのSUレターです。

 

不要となった空き家を売却したとしても、税金がかからないかもしれません。

今回ご紹介するのは、空き家を譲渡した場合の特別控除についてです。

 

制度の概要

この規定は、亡くなった方が住んでいた空き家及び敷地を相続して、

その後その空き屋や敷地を譲渡した場合に、

その譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

 

例えば、取得費が不明の空き家と敷地を８００万円で譲渡した場合を考えてみましょう。

・この特別控除を使わないと

（８００万円－４０万円（取得費が不明のため、譲渡価額８００万円の５％））×２０％＝１５２万円の所得税と住民税がかかります。

・これが特別控除を使いますと

（８００万円－４０万円－3，000万円）×２０％＝０円と所得税と住民税がかからずに売却することができます。

 

ただし、亡くなった方が住んでいた空き家であれば、全て控除の対象となるわけではありません。いくつかの要件がありますので見ていきましょう。

 

空き家の要件

空き家については、

・昭和５６年5月３１日以前に建築されたものであり

・譲渡する際に、耐震性がある必要があります。

耐震性がないものについては、耐震リフォームをして売却するか

空き家を取壊して敷地のみを売却すれば適用を受けることができます。

なお、マンションについては対象外なので注意しましょう。

 

居住の要件

　亡くなった方が相続の開始の直前に住んでおり、それ以外の方が住んでいない

ことが必要です。そのため、亡くなった方が老人ホームに入居している場合は対象となりません。

　また、空き家を相続してから譲渡するまでは事業、貸付、居住の用に供することができませんので注意しましょう。

　

譲渡の要件

相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、平成31年12月31日までの譲渡が対象となります。

また、空き家と敷地の譲渡金額の合計が1億円以内の必要があります。

 

確定申告に向けて

確定申告の際には

・「登記事項証明書等」

・「耐震基準適合証明書等」

・「売買契約書の写し等」の他

・「被相続人居住用家屋等確認書」

が必要となります。

「被相続人居住用家屋等確認書」については、空き家の所在地の市区町村に

「被相続人居住用家屋等確認申請書」を必要書類と共に提出することにより入手できます。申請書や申請に必要な書類は国土交通省のHPから確認できます。

（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html）

申請から交付までには、数週間かからないようですが、住民票や売買契約書など複数の書類が必要となりますので、確定申告で適用される際には、早めに準備されることをお勧めします。